在23年生存，在25年茁壮成长:光明的未来等待着你

Photo Credit CUTRER PHOTOGRAPHY.

In the wise prose of Merle Haggard, “If we make it through December, 一切都会好起来的，我知道……”这就是我对目前商业房地产市场的看法.

Recessions Past

最近与另一位房地产经纪人兼公司老板共进午餐时, the question came up, “Is this going to become like the 1980’s?” My answer was “no”, 因为那绝对是最糟糕的时期, 我不认为这一集会变得那么黑暗. Back then, 20世纪80年代初出现了巨大的建筑热潮, 因为德克萨斯州经历了石油生产的巨大井喷, 从20世纪70年代的阿以战争和由此产生的石油输出国组织禁运. Texas was part of the Sunbelt economy, in contrast to the Rust Belt, 我们看到很多来自东北部各州的移民. Then, 我们有储蓄和贷款专门为各种类型的商业地产提供建筑贷款，这变得非常过度. But the S&Ls were desperate for the fee income, 当时美联储试图抑制通胀，利率飙升至两位数.

然后，在1986年，有利于房地产的税法被推翻，避税也消失了. 油价跌至每桶10美元，我们进入了经济衰退. The S&在接下来的3年里，这些银行每况愈下，就连好的银行也被监管机构关闭了. 随着大规模的止赎和破产，情况越来越糟，甚至有九家银行被清算. 到20世纪90年代初，一半的房地产劳动力已经消失, 唯一的幸存者在清盘信托公司工作, 一家政府控股公司，成为数十亿美元商业地产的存储库. There were huge bargains, 比如市场上卖150美元的一块地,000 per acre that sold for $15,000 per acre. It later sold for over $5.00 per square foot. 但房地产行业的所有人都破产了，买不起房子. 那些有钱的德州人并不在房地产行业，在经历了这场血战之后，他们当然也不会投身其中. However, 东海岸和西海岸的投资者聚集在许多拍卖会上，抢购了巨额便宜货, 最终赚回投资的很多倍. 这七年是真正的房地产大萧条时期，价值下跌了80%甚至更多. That was then, and this is now.

2008年的金融危机把矛头对准了银行和华尔街，比如美国&Ls in 1980’s. 这洗掉了所有的弱者，也让一些强者沾上了污. 然而，SA很好地度过了这段时间，没有太大的压力. That was then, and now is different. 银行更加强大，也更加谨慎. However, as I mentioned last month, 明年许多企业面临的再融资问题将会很困难. 圣安东尼奥已经不像1986年那样糟糕了. There will be foreclosures, but there is a great deal of “dry powder”, available cash, ready to pounce. We are not overbuilt as we were then, 但我认为真正的痛苦是在旧金山, 芝加哥和纽约正在努力应对因新冠疫情而导致的办公室使用的巨大变化, 还有可怕的犯罪和无家可归的问题.

San Antonio’s Resilient Transformation

Today is not then. 然而，在过去的几十年里，圣安东尼奥发生了很大的变化. We have a much more diversified economy. 丰田(Toyota)、Navistar和爱信(Aisin)都在这里建立了制造工厂. 凯利和布鲁克斯空军基地已经转变为充满活力的科技和工业中心. 圣安东尼奥港将波音和洛克希德等航空航天设施与十多家新的网络安全公司结合在一起. 布鲁克斯城基地将制造与办公服务中心相结合, 零售和教会步道浸信会医院. 然后，圣安东尼奥联合基地，包括圣安东尼奥军事医疗中心. 山姆、伦道夫空军基地、布利斯营和其他设施为我们的经济贡献了410多亿美元.

San Antonios Steady Rise 

圣安东尼奥-新布朗费尔斯大都会区人口超过2人.截至2022年底，该公司拥有600万名员工,239,000 growing nearly 7% in five years, and nearly double the national rate. Our population grew by over 163,在过去的五年里，这一数字达到了1000，预计还会再增加141,000 in the next five years. 从2012年起，我们美丽城市的城市生产总值从930亿美元增长到惊人的1440亿美元, a 56% increase in 10 years!
在我们地区率先开展合作的经济发展组织更大:SATX, 预计到2025年，我们将有30个,在他们所瞄准的行业中创造了000个新工作岗位, with $5 billion in new capital investment. 这将在其他行业产生大量的衍生工作, for a total community impact of 140,000个工作岗位和总计550亿美元的经济影响.
南非目前增长最强劲的行业是专业行业, scientific and technical services, 其次是运输和仓储, then construction and manufacturing, with a total of approximately 50,000 jobs.

强大的超级区域塑造我们的未来

当我们把圣安东尼奥的强劲表现和前景与我们北边的邻居结合起来, we form the Austin-San Antonio Corridor or, ASAMSA, 一个拥有500多万人口的强大地区, and $340 billion in gross product output. 这使我们在全国排名前十.
因此，我们必须克服目前的不愉快，因为光明的未来就在我们面前.

让我们“熬过12月”，在23年生存下来，在25年茁壮成长!